یکی از مواردی که بسیاری از دوستان در مورد آن سوال می نمایند، مالیات اجاره و نحوه محاسبه آن می باشد. با توجه به اینکه بسیاری از تجار و تولیدکنندگان در محل های استیجاری مشغول به فعالیت میباشند لازم دیدم این بند قانونی را به تفصیل در این مبحث بررسی نمایم.
در یک تعریف ساده، وقتی بین استفاده کننده از منافع یک ملک و مالک ملک تفاوت باشد به این مورد مالیات اجاره تعلق میگیرد.
طبق ماده 52 قانون مالیاتهای مستقیم:
” درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می باشد.”
در مورد این ماده چند موضوع بسیار مهم و قابل توجه است:
- اولاً درآمد ناشی از ملک چگونه حساب می شود؟
تا قبل از سال 1395 مبنای محاسبه درآمد مکتسبه از ملک، اجاره نامه رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی یا اجاره نامه دارای کد رهگیری بود. در این دوره اگر شما مبلغ اجاره دریافتی را در اجاره نامه رسمی بسیار پایین تر از مبلغ دریافتی واقعی درج می نمودید این مبلغ مبنای محاسبه مالیات قرار میگرفت و دارایی حق تغییر در این مبنا را نداشت. متاسفانه از آنجایی که برخی از مودیان با تنظیم اجاره نامه های دروغین سعی در پرداخت مالیاتهای غیر واقعی داشتند و این موارد گاهی اوقات بسیار فاحش و غیر منطقی بود، سازمان امور مالیاتی از ابتدای سال 95 شرط اجاره نامه رسمی را لغو نمود و مبنای محاسبه را به ارزش معاملاتی املاک تغییر داد. طبق این قانون ارزش معاملاتی ملک براساس دفترچه و جدولی که هر ساله توسط سازمان امور اقتصادی تنظیم میشود محاسبه و سپس مالیات اجاره استخراج می شود. لازم به ذکر است که در این دفترچه تمامی مناطق تهران یا شهرستانها طبقه بندی شده است و ارزش معاملاتی هر منطقه براساس مسکونی، تجاری، اداری و کارگاهی بودن به تفکیک ذکر شده است. از طرفی قدمت ساختمان، طبقه ساختمان و محل قرارگیری ساختمان ( بر خیابان، کوچه و عرض معبر) نیز در ارزش ملک تاثیر گذار است و ممیز بایستی با توجه به جمیع جهات اقدام به محاسبه نماید.
- ثانیاً منظور از معافیتها در این قانون چیست؟
طبق قانون، درآمد هر شخص ، ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات معاف است. توجه کنید که این بند فقط در مورد املاک مسکونی مصداق دارد.
از طرفی اگر این اجاره دریافتی تنها منبع درآمد شما باشد شما تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 این قانون ( مثلاْ در سال 1399 سالانه 360،000،000 ریال) که هر ساله اعلام میشود از پرداخت مالیات معاف میباشید. این بند در مورد درآمد ناشی از املاک مسکونی یا تجاری قابل اعمال است. لازم به ذکر است حقوق بازنشستگی، جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی و صندوق های سرمایه گذاری بورسی جزء درآمدهای سالانه فرد محاسبه نمیگردد.
- نکته: محل سکونت پدر، مادر، همسر یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک مثبته ثابت گردد که اجاره پرداخت می گردد. در صورتیکه چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود.
پس از تشخیص درآمد اجاره و کسر معافیتهای ذکر شده، بیست و پنج درصد (25٪) نیز بابت استهلاکات و هزینه های مالک کسر و سپس مبلغ حالصه برای اشخاص حقیقی طبق جدول ماده 131 ق. م. م و برای اشخاص حقوقی به نرخ ثابت 25٪ محاسبه و اخذ میگردد.
توجه داشته باشید که شما بایستی هر ساله بابت تمامی املاک تحت اجاره خود اظهارنامه مستغلات تهیه و به صورت سیستمی به سازمان ارسال نمایید. در چند سال اخیر هر شخص بایستی بابت تمامی املاک تحت تملک خود یک اظهارنامه واحد رد نماید و امکان ارسال چندین اظهارنامه برای واحدهای مختلف وجود ندارد. در صورت عدم ارسال اظهارنامه علاوه بر اینکه به شما ده درصد (10%) جریمه غیر قابل بخشش عدم ارسال اظهارنامه می خورد شما از معافیتهای ذکر شده در قانون فوق نیز بی بهره میشوید.
توصیه بنده به این است که هر ساله اظهارنامه درآمد اجاره خود را تا موعد مقرر تسلیم نمایید تا علاوه بر انجام تکلیف مالیاتی خود از مشکلات و جرائم بعدی آن در امان باشید.
